Catella Real Estate AG München – Halbjahresbericht Catella Bavaria DE000A2AS909 –

von Legite

Artikel

Catella Real Estate AG

München

Catella Bavaria

Halbjahresbericht zum 29.02.2024

(ISIN DE000A2AS909)

Kennzahlen „auf einen Blick“

Fondsvermögen Stand 29.02.2024 Stand 31.08.2023
Fondsvermögen netto 93.315 107.343 TEUR
Fondsvermögen brutto (Fondsvermögen netto zzgl. Kredite) 128.885 142.913 TEUR
Netto-Mittelzufluss/​-abfluss (korrigiert um Ertragsausgleich/​Aufwandsausgleich) -8.118 -3.573 TEUR
Finanzierungsquote 2 29,6 28,2 %
Immobilienvermögen
Immobilienvermögen gesamt (Summe der Verkehrswerte/​Kaufpreise für die ersten drei Monate) 120.050 126.215 TEUR
davon direkt gehalten 120.050 126.215 TEUR
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0 0 TEUR
Anzahl der Fondsobjekte gesamt 6 6
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 0 0
davon im Bau/​Umbau 0 0
Veränderungen im Immobilienportfolio 1
Käufe von Objekten 0 0
Verkäufe von Objekten 0 0
Vermietungsquote 3 95,0 97,1 %
Liquidität
Brutto-Liquidität 4 6.934 15.276 TEUR
Gebundene Mittel 5 -1.817 -2.075 TEUR
Netto-Liquidität 6 5.116 13.201 TEUR
Liquiditätsquote 7 5,5 12,3 %
Wertentwicklung (BVI-Rendite) 8,9
Berichtszeitraum 1 -4,3 -4,8 %
seit Auflage 10 8,9 13,7 %
Anteile
Umlaufende Anteile 9.561.649 10.385.410 Stück
Anteilwert 11 9,76 10,34 EUR
Ausgabepreis 12 10,25 10,86 EUR
Ausschüttung
Tag der Ausschüttung n.a. 01.12.2023
Ausschüttung je Anteil n.a. 0,14 EUR
Gesamtkostenquote 0,54 1,08 %

Auflage des Fonds:

15.12.2016

ISIN:

DE000A2AS909

WKN:

A2AS90

Internet:

www.catella.com/​immobilienfonds

Im gesamten Bericht können bei Tabellen und Verweisen aus rechentechnischen Gründen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt erge-
benden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten.
1 Im Berichtszeitraum vom 01.09.2023 bis 29.02.2024, im Vergleichszeitraum vom 01.09.2022 bis 31.08.2023.
2 Summe Kredite bezogen auf Summe der Verkehrswerte aller direkt und indirekt gehaltenen Objekte.
3 Stichtagsbezogene Vermietungsquote – Auf Basis Jahres-Bruttosollmietertrag (annualisiert).
4 Die Bruttoliquidität errechnet sich aus den Liquiditätsanlagen korrigiert um die Forderungen/​Verbindlichkeiten aus Anteilsabsatz abzüglich eventuell kurzfristiger Kreditaufnahme auf den laufenden Konten.
5 Gebundene Mittel: für beschlossene Ausschüttungen vorgesehene Mittel, für Ankäufe und Bauvorhaben reservierte Mittel, Bewirtschaftungskosten (abzüglich Forderungen aus Grundstücksbewirtschaftung), Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben, Verbindlichkeiten aus anderen Gründen (abzüglich Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften zuzüglich 100 % der Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften, die in den nächsten drei Monaten fällig werden, zuzüglich 50 % der Verbindlichkeiten aus Devisentermingeschäften, die in den nächsten vier bis 12 Monaten fällig werden) und kurzfristige Rückstellungen.
6 Brutto-Liquidität abzüglich gebundener Mittel.
7 Netto-Liquidität bezogen auf Fondsvermögen netto.
8 Berechnungsmethode nach Unterlagen des Bundesverbandes Investment und Asset Management e. V. (BVI): Berechnungsgrundlage: Anlage, Endbewertung und Ertragswiederanlage der Ausschüttung zum Anteilwert (= kostenfreie Wiederanlage); abweichend zur Definition der BVI-Rendite wird die preiswirksame Vereinnahmung des Ausgabeaufschlages in der Rendite nicht berücksichtigt.
9 Die jeweilige historische Wertentwicklung des Sondervermögens ermöglicht keine Prognose für die zukünftige Wertentwicklung.
10 Angabe zum 29.02.2024 für den Zeitraum vom 15.12.2016 bis 29.02.2024, Angabe zum 31.08.2023 für den Zeitraum vom 15.12.2016 bis 31.08.2023.
11 Auf einen Ausweis des Rücknahmepreises wird verzichtet, da derzeit kein Rücknahmeabschlag erhoben wird und somit der Rücknahmepreis dem
Anteilpreis entspricht.
12 Anteilpreis inklusive des vertraglich vereinbarten Ausgabeaufschlags von 5 %. Der mögliche Ausgabeaufschlag wird derzeit nicht erhoben.

Zwischenbericht der Fondsverwaltung

Makroökonomische Gegebenheiten

Gesamtwirtschaftliche Entwicklungen haben einen großen Einfluss auf Immobilienmärkte. Aufgrund dessen besitzt die Analyse des volkswirtschaftlichen Umfeldes bei Immobilieninvestitionen eine hohe Bedeutung. Im folgenden Abschnitt werden die makroökonomischen Rahmenbedingungen des Catella Bavaria genauer beleuchtet.

Im Jahr 2023 sowie in den ersten drei Monaten des Jahres 2024 befand sich die gesamte deutsche Volkswirtschaft in einem turbulenten Umfeld. Die angespannten ökonomischen Rahmenbedingungen spiegeln sich in Wirtschaftsdaten für die deutsche Ökonomie wider. So kam es nach Daten des Statistischen Bundesamtes (Destatis) in Deutschland im Jahr 2023 zu einem Rückgang des preisbereinigten Bruttoinlandsproduktes (BIP) von 0,3 %. Von zentraler Bedeutung für die Volkswirtschaft Deutschland waren im Jahr 2023 die Entwicklung der Inflation und die damit verbundene Reaktion der Europäischen Zentralbank (EZB). Für das gesamte Jahr 2023 befand sich die Inflation für Deutschland sowie für die gesamte Eurozone weiterhin oberhalb des Zieles der EZB. Nach Angaben von Eurostat lag für das Jahr 2023 die jährliche Veränderungsrate des Harmonisierten Verbraucherpreisindex (HVPI) für den Euroraum bei 5,4 %. Für Deutschland war für das Jahr 2023 eine jährliche Veränderung des HVPI von 6,0 % zu bilanzieren. Trotz dieser weiterhin hohen Inflationsraten im Euroraum für das gesamte Jahr 2023, befand sich die Inflation im Jahr 2023 sowie in den ersten beiden Monaten des Jahres 2024 in der Eurozone auf einem negativen Wachstumspfad. So lag im Januar des Jahres 2023 die jährliche Veränderungsrate des HVPI für die Eurozone bei 8,7 % und reduzierte sich bis zum Februar des Jahres 2024 auf 2,6 %. Dieser deutliche Rückgang der Inflation im Euroraum führte dazu, dass die EZB die Leitzinserhöhungen stoppte. Für den Zeitraum September 2023 bis Februar 2024 blieb so beispielsweise der Zinssatz für Hauptrefinanzierungsgeschäfte bei 4,50 %. 4

Trotz der gegenwärtigen volkswirtschaftlichen Turbulenzen verfügt die Ökonomie Deutschland weiterhin über grundsätzlich robuste wirtschaftliche Strukturen. Dies gilt vor allem für den Wirtschaftsraum Bayern, der hinsichtlich der regionalen Allokation von besonderer Bedeutung für den Catella Bavaria ist. Insbesondere in den bayrischen Wirtschaftszentren Nürnberg und München führen diverse ökonomische Strukturen zu robusten volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Verdeutlicht werden die robusten volkswirtschaftlichen Strukturen Bayerns durch Arbeitsmarktdaten aus dem ersten Quartal des Jahres 2024. So lag nach Daten der Bundesagentur für Arbeit die Arbeitslosenquote Bayerns im Februar des Jahres 2024 bei 3,8 %. Damit lag im Februar 2024 die Quote für den Wirtschaftsraum Bayern deutlich unterhalb der Arbeitslosenquote für die gesamte Volkswirtschaft Deutschland (Arbeitslosenquote Deutschland Februar 2024: 6,1 %). 5

Diese grundsätzlich guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Bayerns haben einen positiven Einfluss auf den für den Catella Bavaria relevanten Gewerbeimmobilienmarkt Bayern. Die ökonomischen Strukturen Bayerns haben zur Folge, dass vor allem in den Wirtschaftszentren Bayerns ein hoher Bedarf an Gewerbeflächen vorhanden ist. Es ist anzunehmen, dass auch zukünftig der Gewerbeimmobilienmarkt Bayern von den robusten volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen profitieren kann und sich dies beispielsweise in robusten Mietmärkten widerspiegeln wird.

Performance

Der Catella Bavaria konnte seit Auflage 15.12.2016 eine Gesamtrendite nach BVI von 8,9 % erwirtschaften (Stand: 29.02.2024). In der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2023/​2024 (01.09.2023 bis 29.02.2024) konnte das Sondervermögen eine BVI-Gesamtrendite von -4,3% realisieren.

Liquidität

Eine Prüfung des Liquiditätsrisikos erfolgt auf Basis der internen Liquiditätsgrenzen aus offenen Anteilszeichnungen und Anteilsverkäufen, Ausschüttungen im laufenden Geschäftsjahr, Umplatzierung, Kreditaufnahmen und auslaufenden Finanzierungen sowie potenziellen Ankäu fen.

Der Fonds verfügt zum Stichtag 29.02.2024 über ein Gesamtvolumen an Liquiditätsanlagen (Bruttoliquidität) von rund. 6,9 Mio. EUR. Das entspricht 7,4 % des Nettofondsvolumens.

Die Fremdfinanzierungsquote des Catella Bavaria beträgt zum Stichtag 29.02.2024 etwa 29,6 %.

Ankäufe /​ Verkäufe

Im Berichtszeitraum erfolgte kein zusätzlicher Ankauf oder Verkauf.

Mietvertragslaufzeiten

Das Mietvertragslaufzeitenprofil des Catella Bavaria zeichnet sich zum Stichtag 29.02.2024 durch mittelfristige Mietvertragslaufzeiten aus. Im Kalenderjahr 2024 laufen 12,2 % der Mietverträge aus. Im Jahr 2025 insgesamt 12,8 % der Mietverträge. Hiervon entfällt ein Großteil auf den Mietvertrag Continental Automotive GmbH in Regensburg. Im Jahr 2026 enden insgesamt 4,5 % der Mietverträge, im Jahr 2033 ff. insgesamt 11,1 %. Rund 7,9 % entfallen auf unbefristete Mietverträge, wie beispiels weise Wohnraummietverträge.

Die Mieterstruktur besteht zum Stichtag zu 28,3 % aus Branchen im Bereich Fahrzeugbau. Weitere 20,2 % sind Dienstleistungen, 16,4 % Gastgewerbe, 7,3 % Gesundheitswesen, 8,7 % private Haushalte (Wohnen) und 19,1 % Sonstige zuzuordnen. Im Berichtszeitraum hat es keine Limitüberschreitungen gegeben. Ebenso waren keine Maßnahmen zur Steuerung des Adressenausfallrisikos notwendig.

Leerstandssituation

Per 29.02.2024 hat sich eine stichtagsbezogene Vermietungsquote des Catella Bavaria von 95,0 % ergeben.

Die stichtagsbezogene Leerstandsquote (5,0 %) resultiert im Wesentlichen aus leerstehenden Flächen in den Objekten München, Bunzlauer Straße 7,9 (18,5 %) und Regensburg, Blumenstraße (3,0 %), welche sich aktuell in der Nachvermietung befinden.

Im Objekt in Fürth sind kleinere Leerstände (2,4 %) im Rahmen von Wohnungswechseln zu verzeichnen. Keine Leerstände weisen die Objekte München, Dürrstraße und München, Nymphenburger Straße auf.

Ausblick

Auch im zweiten Halbjahr des Fondsgeschäftsjahres 2023/​2024 liegt die Priorisierung weiterhin auf der Verlängerung auslaufender Mietver träge, Ziehung von Verlängerungsoptionen durch die Mieter sowie der Vermietung leerstehender Flächen.

Am 17. April 2024 wurden die Anleger darüber informiert, dass der Catella Bavaria zum Stichtag 31. Mai 2024 auf den Catella MAX verschmolzen wird. Zu diesem Zeitpunkt werden alle Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten des Catella Bavaria auf den Catella MAX übertragen. Die Anleger des Catella Bavaria erhalten somit im Zuge der Verschmelzung Anteile des Catella MAX.

Statistisches Bundesamt (Destatis) (2024) https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2024/​01/​PD24_​038_​811.html#:~:text=Wie%20das%20Statistische%20Bundesamt%20(Destatis,19%2F2024).
Eurostat (2024) https:/​/​ec.europa.eu/​eurostat/​databrowser/​view/​prc_​hicp_​aind_​_​custom_​10550125/​default/​table?lang=en.
Eurostat (2024) https:/​/​ec.europa.eu/​eurostat/​databrowser/​view/​prc_​hicp_​manr_​_​custom_​10550489/​default/​table?lang=en.
Deutsche Bundesbank (2024) https:/​/​www.bundesbank.de/​de/​statistiken/​geld-und-kapitalmaerkte/​zinssaetze-und-renditen/​ezb-zinssaetze-607806.
Bundesagentur für Arbeit (2024) https:/​/​statistik.arbeitsagentur.de/​DE/​Navigation/​Statistiken/​Statistiken-nach-Regionen/​Politische-Gebietsstruktur-Nav.html.

Zwischenbericht der FondsverwaltungZwischenbericht der FondsverwaltungZwischenbericht der Fondsverwaltung

Geografische Verteilung der Fondsimmobilien

(Basis Verkehrswert) 1

Berechnungsbasis ist der Durchschnittswert der Gutachten zweier externer Bewerter; Ansatz Nettokaufpreis für drei Monate bis zur Erstbewertung durch den externen Bewerter.

Nutzungsarten der Fondsimmobilien

(Berechnung anhand der Nettosollmieten)

Zwischenbericht der Fondsverwaltung

Größenklassen der Fondsimmobilien

(Basis Verkehrswert) 1

Berechnungsbasis ist der Durchschnittswert der Gutachten zweier externer Bewerter; Ansatz Nettokaufpreis für drei Monate bis zur Erstbewertung durch die externen Bewerter.

Wirtschaftliche Altersstruktur der Fondsimmobilien

(auf Basis der im Gutachten des externen Bewerters angegebenen Restnutzungsdauern)

Zwischenbericht der Fondsverwaltung

Branchenanalyse aller Mieter

(auf Basis der monatlichen Nettosollmiete)

Zwischenbericht der Fondsverwaltung

Übersicht Kredite

Kreditvolumen
(direkt)
In % des Verkehrswertes
aller Fondsimmobilien
Kreditvolumen (indirekt über
Beteiligungsgesellschaften)
In % des Verkehrswertes
aller Fondsimmobilien
in TEUR in TEUR
Euro-Kredite 35.570 29,6 0,0 0,0
GESAMT 35.570 29,6 0,0 0,0

Übersicht Währungsrisiken

Zum Berichtsstichtag bestehen keine Währungsrisiken.

Übersicht Zinsänderungsrisiko

in TEUR in %
unter 1 Jahr 0 0,0
1 bis 2 Jahre 0 0,0
2 bis 5 Jahre 27.500 77,3
5 bis 10 Jahre 8.070 22,7
über 10 Jahre 0 0,0
GESAMT 35.570 100,0

Zwischenbericht der Fondsverwaltung

Ende der Laufzeit der Kredite

In % des Kreditvolumens (Basis Kalenderjahr)

Ende der Zinsfestschreibung

In % des Kreditvolumens (Basis Kalenderjahr)

1 Kreditvolumen gesamt 35.570 TEUR.

Personal und Organisation

In dem Berichtszeitraum ergaben sich keine Änderungen in der Organisation und Personalstruktur bezüglich des Sondervermögens.

Zusammengefasste Vermögensaufstellung zum 29. Februar 2024 (Vermögensübersicht)

Anteil am
Fondsvermögen
in %
EUR EUR
A. Vermögensgegenstände
I. Immobilien
(siehe Vermögensaufstellung, Teil I: Immobilienverzeichnis)
1. Geschäftsgrundstücke 110.350.000,00 118,26
(davon in Fremdwährung) (0,00)
2. Gemischtgenutzte Grundstücke 9.700.000,00 10,39
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Summe der Immobilien 120.050.000,00 128,65
(davon in Fremdwährung) (0,00)
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(siehe Vermögensaufstellung, Teil I: Immobilienverzeichnis)
Summe der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 0,00 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
III. Liquiditätsanlagen
(siehe Vermögensaufstellung, Teil II: Bestand der Liquidität)
1. Bankguthaben 6.933.573,48 7,43
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Summe der Liquiditätsanlagen 6.933.573,48 7,43
(davon in Fremdwährung) (0,00)
IV. Sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Grundstücksbewirtschaftung 2.618.970,29 2,81
(davon in Fremdwährung) (0,00)
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 0,00 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
3. Zinsansprüche 8.322,42 0,01
(davon in Fremdwährung) (0,00)
4. Anschaffungsnebenkosten
bei Immobilien 3.263.650,72 3,50
(davon in Fremdwährung) (0,00)
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 0,00 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
5. Andere 358.108,56 0,38
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Summe der sonstigen Vermögensgegenstände 6.249.051,99 6,70
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Summe der Vermögensgegenstände 133.232.625,47 142,78
(davon in Fremdwährung) (0,00)
B. Schulden
I. Verbindlichkeiten aus
1. Krediten -35.570.000,00 -38,12
(davon in Fremdwährung) (0,00)
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 0,00 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
3. Grundstücksbewirtschaftung -1.886.712,61 -2,02
(davon in Fremdwährung) (0,00)
4. anderen Gründen -486.038,77 -0,52
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Summe der Verbindlichkeiten -37.942.751,38 -40,66
(davon in Fremdwährung) (0,00)
II. Rückstellungen -1.974.828,17 -2,12
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Summe der Schulden -39.917.579,55 -42,78
(davon in Fremdwährung) (0,00)
C. Fondsvermögen 93.315.045,92 100,00
Anteilwert (EUR) 9,76
Umlaufende Anteile 9.561.649
Im Berichtszeitraum gibt es keine Fremdwährungspositionen.

Erläuterungen zur Vermögensaufstellung

Fondsvermögen

Zum Stichtag 29.02.2024 weist der Catella Bavaria ein Netto-Fondsvermögen von 93.315 TEUR aus. Bei 9.561.649 Anteilen entspricht dies zum Stichtag einem Anteilpreis von 9,76 EUR.

Im Berichtszeitraum wurden 823.761 Anteile zurückgenommen und keine Anteile ausgegeben. Dies entspricht einem Netto-Mittelabfluss von -8.118 TEUR.

Zum Berichtsstichtag zählen 6 direkt gehaltene Objekte zum Portfolio des Catella Bavaria. Detaillierte Informationen zur Zusammensetzung des Immobilienvermögens sind im ’Immobilienverzeichnis’ dargestellt.

Immobilien

Das Immobilienvermögen der direkt gehaltenen Liegenschaften beläuft sich zum Berichtsstichtag auf insgesamt 120.050 TEUR. Es setzt sich aus 5 Geschäftsgrundstücken und einem gemischt genutzten Grundstück zusammen.

Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Das Sondervermögen hält derzeit keine Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften.

Liquiditätsanlagen

Die Liquiditätsanlagen belaufen sich zum Stichtag auf 6.934 TEUR (Stand 31.08.2023: 15.276 TEUR) und werden allesamt auf laufenden Bankkonten gehalten. Detaillierte Informationen zur Zusammensetzung der Liquiditätsanlagen sind in der Übersicht ’Bestand der Liquidität’ dargestellt.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände betragen zum Berichtsstichtag 6.249 TEUR.

Die Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung (2.619 TEUR) setzen sich zusammen aus umlagefähigen Betriebskosten in Höhe von 1.826 TEUR sowie Mietforderungen in Höhe von 793 TEUR.

Es bestehen Zinsansprüche aus Bankguthaben in Höhe von 8 TEUR.

Die fortgeführten Anschaffungsnebenkosten der Immobilien betragen zum Stichtag 3.264 TEUR. In der Berichtsperiode ergaben sich Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten in Höhe von insgesamt 372 TEUR.

Andere Forderungen bestehen insgesamt in Höhe von 358 TEUR. Im Wesentlichen sind darin die Forderungen aus Verkäufen in Höhe von 189 TEUR, Forderungen an die Finanzverwaltung in Höhe von 70 TEUR sowie sonstige Forderungen in Höhe von 99 TEUR enthalten.

Verbindlichkeiten

Die Summe der Verbindlichkeiten beträgt zum Stichtag 37.943 TEUR.

In den Verbindlichkeiten aus Krediten werden Darlehen in Höhe von 35.570 TEUR zur Finanzierung der direkt gehaltenen Immobilien ausgewiesen.

Unter den Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung in Höhe von 1.887 TEUR werden mit 1.883 TEUR insbesondere die Vorauszahlungen auf Betriebskosten ausgewiesen.

Die Verbindlichkeiten aus anderen Gründen über 486 TEUR enthalten Verbindlichkeiten aus Anteilsumsatz in Höhe von 161 TEUR, Verbindlichkeiten gegenüber der Finanzverwaltung in Höhe von 160 TEUR, Verbindlichkeiten aus Verwaltungskosten in Höhe von 62 TEUR, Verbindlichkeiten aus Darlehenszinsen in Höhe von 52 TEUR, sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von 47 TEUR und Verbindlichkeiten gegenüber der Verwahrstelle in Höhe von 4 TEUR.

Rückstellungen

Zum Stichtag werden Rückstellungen in Höhe von 1.975 TEUR ausgewiesen. Es wurden Rückstellungen für Steuern in Höhe von 1.684 TEUR, für Instandhaltungskosten in Höhe von 247 TEUR sowie für Prüfungs-, Beratungs- und Veröffentlichungskosten in Höhe von 44 TEUR gebildet.

Vermögensaufstellung zum 29. Februar 2024 – Teil I:

Immobilienverzeichnis

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung 1,2

Lfd.
Nr.
Lage des Grundstücks Art des Grundstücks Art der Nutzung 3

in %

Erwerbsdatum 4 RND 5 Baujahr/​Umbaujahr Grundstücksgröße
in m 2
Nutzfläche
Gewerbe
in m 2
Nutzfläche
Wohnen
in m 2
Ausstattungs-
merkmale
1 Nymphenburger Straße 168 DE – 80634 München G B
G/​H
I
W
K
32,2
56,0
2,3
8,8
0,7
03/​2017 (Immobilie) 43 1949 /​ 1991 /​ 1997 /​ 2019 943 1.666 376 A, SP, EBK, K
2 Bunzlauer Straße 7,9 DE – 80992 München G B
G/​H
I
K
65,8
30,5
0,6
3,1
01/​2018 (Immobilie) 57 2010 1.655 4.230 A, G
3 Bunzlauer Straße 5 DE – 80992 München G G/​H
Ho
K
A
16,1
80,8
2,9
0,2
01/​2018 (Immobilie) 57 2010 1.112 2.893 /​ 2.892 A, G
4 Blumenstraße 16-28 DE – 93055 Regensburg G B
G/​H
I
F
K
A
90,0
2,0
0,3
1,8
5,8
0,1
07/​2018 (Immobilie) 45 2008 /​ 2016 10.219 14.965 SP, EBK, G, K, A
5 Hornschuchpromenade 16,16a Nürnberger Straße 66 DE – 90762 Fürth G/​W G/​H
I
W
F
K
B
11,8
0,6
75,4
1,8
6,2
4,2
02/​2020 (Immobilie) 52 /​ 46 1985 /​ 1990 /​ 2006 /​ 2017 /​ 2018 2.141 1.045 4.017 A, SP, G, K
6 Dürrstraße 1 DE – 80992 München G B
K
97,6
2,4
07/​2021 (Immobilie) 37 /​ 47 1985 /​ 2001 /​ 2020 1.365 2.807 A, SP, G, K
Art des Grundstücks Art der Nutzung Ausstattungsmerkmale
B Grundstück im Zustand der Bebauung A Andere A Aufzug
E Erbbaurecht B Büro EBK Einbauküche
G Geschäftsgrundstück F Freizeit G Garage
G/​W Gemischt genutztes Grundstück G/​H Gastronomie, Handel K Klimaanlage
T Teileigentum Ho Hotel SP Außenstellplatz
W Mietwohngrundstück I Industrie (Lager/​Hallen)
U unbebautes Grundstück K Kfz-Stellplätze
W Wohnen
1 Die Immobilien wurden innerhalb der einzelnen Kategorien in Abweichung vom Leitfaden des BVI nicht nach Ort, sondern nach dem Datum des Erwerbes angeordnet.
2 Bei Immobilien, die über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden, beziehen sich alle Angaben, unabhängig von der Höhe der Beteiligungsquote, auf die ganze Immobilie.
3 Die Nutzflächenaufteilung erfolgt auf Grundlage des Jahres-Nettosollmietertrags.
4 Übergang von Nutzen und Lasten.
5 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes gemäß Gutachten der externen Bewerter in Jahren.

Vermögensaufstellung zum 29. Februar 2024 – Teil I:

Immobilienverzeichnis

II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung 1,2

Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung 1,2

Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung liegen zum Stichtag nicht vor.

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung 1,2

Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.

Art des Grundstücks Art der Nutzung Ausstattungsmerkmale
B Grundstück im Zustand der Bebauung A Andere A Aufzug
E Erbbaurecht B Büro EBK Einbauküche
G Geschäftsgrundstück F Freizeit G Garage
G/​W Gemischt genutztes Grundstück G/​H Gastronomie, Handel K Klimaanlage
T Teileigentum Ho Hotel SP Außenstellplatz
W Mietwohngrundstück I Industrie (Lager/​Hallen)
U unbebautes Grundstück K Kfz-Stellplätze
W Wohnen
1 Die Immobilien wurden innerhalb der einzelnen Kategorien in Abweichung vom Leitfaden des BVI nicht nach Ort, sondern nach dem Datum des Erwerbes angeordnet.
2 Bei Immobilien, die über Immobilien-Gesellschaften gehalten werden, beziehen sich alle Angaben, unabhängig von der Höhe der Beteiligungsquote, auf die ganze Immobilie.
3 Die Nutzflächenaufteilung erfolgt auf Grundlage des Jahres-Nettosollmietertrags.
4 Übergang von Nutzen und Lasten.
5 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes gemäß Gutachten der externen Bewerter in Jahren.

Vermögensaufstellung zum 29. Februar 2024 – Teil I:

Übersicht Verkehrswerte und Mieten

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

Lfd.
Nr.
Immobilie Zeitraumbezogene
Leerstandsquote 1
in %
Branche des
Hauptmieters
Restlaufzeit der
Mietverträge 2
in Jahren
Nettosollmiete 3
annualisiert
in TEUR
Nettosollmiete 4

in %

Gutachterliche
Bewertungsmiete 5
in TEUR
Aktueller Verkehrswert
lt. Gutachten 6
in TEUR
Fremdfinanzierungsquote 7

in %

1 Nymphenburger Straße 168 DE – 80634 München Handel 4,5 687,2 3,1 703/​719 22.200,0 27,0
2 Bunzlauer Straße 7,9 DE – 80992 München 17,6 Handel 3,4 1.200,0 4,4 1.196/​1.202 27.000,0 44,4
3 Bunzlauer Straße 5 DE – 80992 München 0,3 Gastgewerbe 15,5 761,7 4,9 760 15.450,0
4 Blumenstraße 16-28 DE – 93055 Regensburg 2,0 Maschinen- und Fahrzeugbau 3,3 2.266,3 6,8 2.245/​2.275 33.300,0 28,5
5 Hornschuchpromenade 16,16a DE – 90762 Fürth 1,1 Handel 2,0 556,9 5,7 551/​544 9.700,0 39,3
6 Dürrstraße 1 DE – 80992 München Maschinen- und Fahrzeugbau 3,0 592,2 4,8 586 12.400,0 34,4

II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung liegen zum Stichtag nicht vor.

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.

1 Zeitraumbezogene Leerstandsquote im Berichtszeitraum, Basis Jahres-Bruttosollmiete.
2 Durchschnittlich gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge in Jahren auf Basis der Nettosollmiete. Unbefristete Mietverträge (Wohnungen und Kfz) werden in der Berechnung nicht berücksichtigt.
3 Werte per 29.02.2024, annualisiert.
4 (Annualisiert) bezogen auf die Verkehrswerte.
5 Jahresrohertrag laut Gutachten des externen Bewerters. Abweichende Werte zweier Gutachten, die das gleiche Objekt betreffen, sind durch unterschiedliche Wertungen bzw. Berechnungen der externen Bewerter bedingt.
6 Ansatz Nettokaufpreis für drei Monate bis zur Erstbewertung durch den externen Bewerter.
7 Bezogen auf die Verkehrswerte zum Stichtag.

Vermögensaufstellung zum 29. Februar 2024 – Teil I:

Übersicht Anschaffungskosten

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

Angaben zur Immobilie
Lfd.
Nr.
Immobilie Kaufpreis
bzw.
Baukosten
Anschaffungs-
nebenkosten
gesamt
– davon
Gebühren
und Steuern
– davon
sonstige
Kosten
ANK
des Kauf-
preises
Im Berichts-
zeitraum ab-
geschriebene
ANK
Zur Ab-
schreibung
verbleibende
ANK
Vorauss.
verbleibende
AfA-Zeitraum
in TEUR in TEUR in TEUR in TEUR in % in TEUR in TEUR in Monaten
1 Nymphenburger Straße 168 DE – 80634 München 20.759,0 1.644,7 695,4 949,3 7,9 83,0 497,9 36
2 Bunzlauer Straße 7,9 DE – 80992 München 23.584,8 1.285,3 825,4 459,8 5,4 64,3 492,6 46
3 Bunzlauer Straße 5 DE – 80992 München 16.125,8 940,9 564,4 376,6 5,8 50,5 387,0 46
4 Blumenstraße 16-28 DE – 93055 Regensburg 33.425,0 1.834,7 1.167,9 666,8 5,5 91,7 794,8 52
5 Hornschuchpromenade 16,16a DE – 90762 Fürth 13.015,0 797,7 455,5 342,1 6,1 39,9 471,6 71
6 Dürrstraße 1 DE – 80992 München 14.147,5 846,7 495,2 351,6 6,0 42,2 619,7 88

II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung liegen zum Stichtag nicht vor.

Vermögensaufstellung zum 29. Februar 2024 – Teil I:

Übersicht Anschaffungskosten

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung liegen zum Stichtag nicht vor.

Vermögensaufstellung zum 29. Februar 2024 – Teil I:

Verzeichnis der Käufe und Verkäufe

Käufe

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

Ankäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit EUR-Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.

II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Ankäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

Ankäufe von Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Ankäufe von Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.

Verkäufe

I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

Verkäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit EUR-Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.

II. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Verkäufe von direkt gehaltenen Immobilien in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.

III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit EUR-Währung

Verkäufe von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit EUR-Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.

IV. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien in Ländern mit anderer Währung

Verkäufe von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften in Ländern mit anderer Währung fanden im Berichtszeitraum nicht statt.

Vermögensaufstellung
zum 29. Februar 2024- Teil II:

I. Bankguthaben

Bei den Liquiditätsanlagen mit einem Gesamtvolumen von 6.934 TEUR (7,4 % des Fondsvermögens) handelt es sich um Bankguthaben.

Bank Betrag
in TEUR
Betrag
in Fremdwährung
Aareal Bank AG, Wiesbaden 1.250
CACEIS Bank S.A., Germany Branch, München 2.443
UniCredit Bank AG (HypoVereinsbank AG), München 101
Kreissparkasse München Starnberg Ebersberg AöR, München 3.139
Summe 6.934

Die Geldanlagen werden bei Drittinstituten gehalten. Es bestehen keine Konzernverbindungen mit der Catella Real Estate AG.

II. Geldmarktinstrumente Stichtag: 29.02.2024

Geldmarktinstrumente liegen zum Stichtag nicht vor.

III. Investmentanteile Stichtag: 29.02.2024

Investmentanteile liegen zum Stichtag nicht vor.

IV. Wertpapiere Stichtag: 29.02.2024

Wertpapiere liegen zum Stichtag nicht vor.

V. Wertpapier-Pensionsgeschäfte und Wertpapierdarlehensgeschäfte Stichtag: 29.02.2024

Wertpapier-Pensionsgeschäfte und Wertpapier-Darlehensgeschäfte liegen zum Stichtag nicht vor.

VI. Sicherungsgeschäfte Stichtag: 29.02.2024
I. Devisentermingeschäfte

a) Käufe und Verkäufe von Devisentermingeschäften, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden und nicht mehr in der Vermögensaufstellung erscheinen:

Liegen zum Stichtag nicht vor.

b) offene Positionen

Liegen zum Stichtag nicht vor.

Vermögensaufstellung
zum 29. Februar 2024- Teil II:

II. Zins-Swaps

a) Käufe und Verkäufe von Zinssicherungsgeschäften, die während des Berichtszeitraumes abgeschlossen wurden und nicht mehr in der Vermögensaufstellung erscheinen:

Liegen zum Stichtag nicht vor.

b) offene Positionen

Liegen zum Stichtag nicht vor.

Vermögensaufstellung zum 29. Februar 2024 – Teil III:

Anteil am
Fondsvermögen
in %
EUR EUR EUR
I.Sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 2.618.970,29 2,81
(davon in Fremdwährung) (0,00)
davon Betriebskostenforderungen 1.825.891,15
davon Mietforderungen 793.079,14
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 0,00 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
3. Zinsansprüche 8.322,42 0,01
(davon in Fremdwährung) (0,00)
4. Anschaffungsnebenkosten 3.263.650,72 3,50
(davon in Fremdwährung) (0,00)
bei Immobilien 3.263.650,72
bei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 0,00
5. Andere 358.108,56 0,38
(davon in Fremdwährung) (0,00)
davon aus Anteilumsatz 0,00
davon aus Sicherungsgeschäften 0,00
Kurswert Verkauf Kurswert Stichtag Vorl. Ergebnis
EUR EUR EUR
0,00 0,00 0,00
II.Verbindlichkeiten aus
1. Krediten -35.570.000,00 -38,12
(davon in Fremdwährung) (0,00)
davon kurzfristige Kredite (§ 199 KAGB) 0,00
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben 0,00 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
3. Grundstücksbewirtschaftung -1.886.712,61 -2,02
(davon in Fremdwährung) (0,00)
4. anderen Gründen -486.038,77 -0,52
(davon in Fremdwährung) (0,00)
davon aus Anteilumsatz -160.875,00
davon aus Sicherungsgeschäften 0,00
Kurswert Verkauf Kurswert Stichtag Vorl. Ergebnis
EUR EUR EUR
0,00 0,00 0,00
-1.974.828,17 -2,12
III.Rückstellungen
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Fondsvermögen 93.315.045,92 100,00
Anteilwert (EUR) 9,76
Umlaufende Anteile 9.561.649

Ertrags- und Aufwandsrechnung

für den Zeitraum vom 1. September 2023 bis zum 29. Februar 2024

EUR EUR EUR EUR
I.Erträge
1. Zinsen aus Liquiditätsanlagen im Inland 173.259,89
(davon in Fremdwährung) (0,00)
2. Sonstige Erträge 11.963,50
(davon in Fremdwährung) (0,00)
3. Erträge aus Immobilien 3.369.969,16
(davon in Fremdwährung) (0,00)
4. Erträge aus Immobilien-Gesellschaften 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Summe der Erträge 3.555.192,55
II.Aufwendungen
1. Bewirtschaftungskosten -1.002.106,21
a) Betriebskosten -459.785,13
(davon in Fremdwährung) (0,00)
b) Instandhaltungskosten -396.404,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
c) Kosten der Immobilienverwaltung -70.607,96
(davon in Fremdwährung) (0,00)
d) Sonstige Kosten -75.309,12
(davon in Fremdwährung) (0,00)
2. Steuern -72.596,27
a) davon inländische Steuern -72.596,27
b) davon ausländische Steuern 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
3. Zinsen aus Kreditaufnahmen -217.948,85
(davon in Fremdwährung) (0,00)
4. Verwaltungsvergütung -400.421,74
5. Verwahrstellenvergütung -12.189,41
6. Prüfungs- und Veröffentlichungskosten -30.526,78
7. Sonstige Aufwendungen -89.763,02
davon Kosten externer Bewerter -77.320,56
Summe der Aufwendungen -1.825.552,28
III.Ordentlicher Nettoertrag 1.729.640,27
IV.Veräußerungsgeschäfte
Realisierte Gewinne 0,00
a) aus Immobilien 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
b) aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
c) aus Liquiditätsanlagen 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
davon aus Finanzinstrumenten (0,00)
d) Sonstiges 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Realisierte Verluste 0,00
a) aus Immobilien 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
b) aus Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
c) aus Liquiditätsanlagen 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
davon aus Finanzinstrumenten (0,00)
d) Sonstiges 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften 0,00
Ertragsausgleich/​Aufwandsausgleich -212.485,13
V.Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 1.517.155,14
VI.Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres
1. Nettoveränderung der nicht realisierten Gewinne 0,00
(davon in Fremdwährung) (0,00)
2. Nettoveränderung der nicht realisierten Verluste -5.710.172,87
(davon in Fremdwährung) (0,00)
3. Währungskursveränderungen 0,00
Summe der nicht realisierten Ergebnisse des Geschäftsjahres -5.710.172,87
VII.Ergebnis des Geschäftsjahres -4.193.017,73

Ertrags- und Aufwandsrechnung

Erläuterungen zur Ertrags- und Aufwandsrechnung

Erträge

Die Erträge Erträge aus Liquiditätsanlagen sonstigen Erträge Erträge aus Immobilien im Berichtszeitraum betragen insgesamt 3.555 TEUR.

Im Berichtszeitraum des Fonds wurden in Höhe von 173 TEUR im Inland erzielt. Diese resultieren aus Zinsen für Bankguthaben.

Die betragen 12 TEUR. Diese resultieren aus der Objektbewirtschaftung.

Die in Höhe von 3.370 TEUR setzen sich im Wesentlichen aus den erwirtschafteten Mieterträgen der Immobilien (2.842 TEUR) sowie Erträgen aus Nebenkostenvorauszahlungen (502 TEUR) zusammen.

Aufwendungen

Die Aufwendungen Steuern Zinsen aus Kreditaufnahmen Verwaltungsvergütung Verwahrstellenvergütung Prüfungs- und Veröffentlichungskostensonstigen Aufwendungen in Höhe von 1.826 TEUR beinhalten im Wesentlichen die Bewirtschaftungskosten, Steuern, Zinsen aus Kreditaufnahmen sowie die Kosten der Verwaltung des Sondervermögens.

Die Bewirtschaftungskosten in Höhe von 1.002 TEUR setzen sich aus Betriebskosten (460 TEUR), Instandhaltungskosten (396 TEUR), Kosten der Immobilienverwaltung (71 TEUR) sowie sonstigen Kosten (75 TEUR) zusammen.

Die Position in Höhe von 73 TEUR beinhaltet im Wesentlichen die Rückstellungen für Körperschaftsteuer.

Die Position beinhaltet den Zinsaufwand für die Darlehen zur Finanzierung der direkt gehaltenen Immobilien in Höhe von 218 TEUR.

Im Berichtszeitraum fielen für die 400 TEUR an. Die Ankaufsgebühren für die Objekte sind hier nicht enthalten, da diese nicht in den Aufwand gebucht werden, sondern als Anschaffungsnebenkosten des jeweiligen Objektes berücksichtigt werden.

Die im Berichtszeitraum betrug 12 TEUR, die 31 TEUR.

Die in Höhe von 90 TEUR sind die dem Sondervermögen gemäß § 11 Abs. 7 BAB belastbaren Kosten. Sie enthalten im Wesentlichen die Kosten der externen Bewerter in Höhe von 77 TEUR sowie allgemeine Rechts- und Steuerberatungskosten in Höhe von 7 TEUR.

Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften

Im Berichtszeitraum haben keine Veräußerungsgeschäfte stattgefunden.

Ertragsausgleich /​ Aufwandsausgleich

Der Ertragsausgleich in Höhe von -212 TEUR ist der Saldo der von Anteilserwerbern im Berichtszeitraum als Ausgleich für aufgelaufene
Erträge gezahlten Beträge bzw. vom Fonds bei Anteilrücknahme im Rücknahmepreis vergüteten Erträge.

Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres

Das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres beträgt 1.517 TEUR.

Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres

Das nicht realisierte Ergebnis des Berichtszeitraumes in Höhe von insgesamt -5.710 TEUR resultiert aus der Nettoveränderung der nicht realisierten Verluste bei Immobilien.

Ergebnis des Geschäftsjahres

In Summe ergibt sich für den Berichtszeitraum ein Ergebnis des Geschäftsjahres in Höhe von -4.193 TEUR.

Aufstellung der während des Berichtszeitraums abgeschlossenen Geschäfte, soweit diese nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind

Käufe und Verkäufe von Immobilien und
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Hinsichtlich Käufen und Verkäufen von Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften verweisen wir auf das
Immobilienverzeichnis Teil I (Verzeichnis der Käufe und Verkäufe).

Sonstige Käufe und Verkäufe

Darüber hinaus wurden im Berichtszeitraum keine weiteren Geschäfte abgeschlossen, die nicht mehr Gegenstand der Vermögensaufstellung sind.

Anhang

I. Angaben nach der Derivateverordnung

Derivate lagen weder zum Stichtag noch während des Berichtszeitraums vor.

II. Sonstige Angaben

Anteilwert 9,76 EUR
Umlaufende Anteile zum Stichtag 9.561.649 Stück

III. Angaben zu den Verfahren zur Bewertung der Vermögensgegenstände

Inhaltsverzeichnis

I. Immobilien

1. Grundlagen der Immobilienbewertung

2. Ankaufs- und Regelbewertungen

3. Außerplanmäßige Nachbewertungen

4. Grundstücke im Zustand der Bebauung

II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

III. Liquiditätsanlagen, Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

1. Bankguthaben

2. Wertpapiere, Investmentanteile und Geldmarktpapiere

2.1 An einer Börse zugelassene /​ in organisiertem Markt gehandelte Vermögensgegenstände

2.2 Nicht an Börsen oder in organisierten Märkten gehandelte Vermögensgegenstände oder Vermögensgegenstände ohne handelbaren Kurs

2.3 Investmentanteile

2.4 Geldmarktinstrumente

3. Derivate

4. Wertpapier-Darlehen

5. Wertpapier-Pensionsgeschäfte

6. Forderungen

7. Anschaffungsnebenkosten

8. Verbindlichkeiten

9. Rückstellungen

9.1 Ansatz und Bewertung von Rückstellungen

9.2 Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für passive latente Steuern

10. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten

11. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung

12. Eskalationsmaßnahmen zur Beseitigung von Differenzen bei sonstigen Vermögensgegenständen, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

IV. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

V. Berechnung des Nettoinventarwerts je Anteil

Die Bewertung der Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen des Sondervermögens erfolgt gemäß den Grundsätzen für die Kurs- und Preisfeststellung, die im Kapitalanlagegesetzbuch („KAGB“) und der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung (KARBV) genannt sind, sowie den folgenden Grundsätzen:

I. Immobilien

1. Grundlagen der Immobilienbewertung

Für die Bewertung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und vergleichbaren Rechten nach dem Recht anderer Staaten („Immobilien“) oder Immobilien, die für Rechnung des Sondervermögens erworben wurden, bestellt die Gesellschaft externe Bewerter („Bewerter“) in ausreichender Zahl.

Die Bewerter haben die nach dem KAGB und den Anlagebedingungen für das jeweilige Sondervermögen vorgesehenen Bewertungen durchzuführen.

Die Bewerter haben insbesondere zu bewerten:

die für Sondervermögen bzw. für Immobilien-Gesellschaften, an denen die Gesellschaft für Rechnung von Sondervermögen beteiligt ist, zum Kauf vorgesehenen Immobilien, für die ihm von der Gesellschaft die Zuständigkeit zur Bewertung zugewiesen ist;

die zum Sondervermögen bzw. zu Immobilien-Gesellschaften, an denen die Gesellschaft für Rechnung von Sondervermögen beteiligt ist, gehörenden Immobilien, für die ihm von der Gesellschaft die Zuständigkeit zur Bewertung zugewiesen ist, mindestens in dem von den Anlagebedingungen der entsprechenden Sondervermögen vorgesehenen Turnus, sofern die Gesellschaft keinen früheren Auftrag erteilt;

die zur Veräußerung vorgesehenen Immobilien von Sondervermögen bzw. der Immobilien-Gesellschaften, an denen die Gesellschaft für Rechnung von Sondervermögen beteiligt ist, und für die ihm von der Gesellschaft die Zuständigkeit zur Bewertung zugewiesen ist. Das Gutachten darf nicht länger vor Abschluss des Kaufvertrags erstellt worden sein, als dieses nach dem in den Anlagebedingungen der entsprechenden Sondervermögen vorgesehenen Turnus zulässig ist; § 251 Abs. 1 Satz 3 KAGB ist zu beachten;

die zum Sondervermögen bzw. zu Immobilien-Gesellschaften, an denen die Gesellschaft für Rechnung von Sondervermögen beteiligt ist, gehörenden Immobilien, für die ihm von der Gesellschaft die Zuständigkeit zur Bewertung zugewiesen ist, innerhalb von zwei Monaten nach der Bestellung eines Erbbaurechtes.

Immobilien werden zum Zeitpunkt des Übergangs von Besitz/​Nutzen und Lasten mit dem Kaufpreis angesetzt.

Die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten ist in Abschnitt III. 7.) geregelt.

Weitere Einzelheiten zur Bewertung ergeben sich aus den Vorschriften des KAGB sowie der KARBV.

2. Ankaufs- und Regelbewertungen

Die Ankaufsbewertung von in § 231 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 KAGB genannten Vermögensgegenständen ist bis zu einer Größe von 50 Mio. Euro von einem Bewerter und ab einer Größe von mehr als 50 Millionen Euro von zwei voneinander unabhängigen Bewertern, die nicht zugleich regelmäßige Bewertungen nach §§ 249 und 251 Satz 1 KAGB für die Gesellschaft durchführen, vorzunehmen. Entsprechendes gilt für Vereinbarungen über die Bemessung des Erbbauzinses und über dessen etwaige spätere Änderung. Vor der Bestellung des Erbbaurechts ist die Angemessenheit des Erbbauzinses entsprechend Satz 1 zu bestätigen.

Die Ankaufsbewertung darf zum Ankaufszeitpunkt (notarielle Beurkundung) nicht älter als drei Monate sein.

Bei Immobilien, die nicht in Euro-Ländern belegen sind, ist in Bezug auf die Einhaltung der 50 Mio. Euro-Grenze der Umrechnungskurs zum Zeitpunkt der Beauftragung des Gutachtens maßgeblich.

Die Regelbewertung sowie außerplanmäßige Bewertungen von Vermögensgegenständen im Sinne des § 231 Absatz 1 KAGB sind stets von zwei voneinander unabhängigen Bewertern durchzuführen. Zur Ermittlung eines Verkehrswertes pro Vermögensgegenstand wird aus den beiden unabhängig voneinander erstellten Gutachten der arithmetische Mittelwert berechnet. Entsprechendes gilt für Immobilien, die durch Immobilien-Gesellschaften (§ 234 KAGB) gehalten werden.

Der Wert der Vermögensgegenstände im Sinne des § 231 Absatz 1 KAGB und des § 234 KAGB ist innerhalb eines Zeitraums von drei Monaten zu ermitteln.

Die Bewertungen werden gleichmäßig über das Quartal verteilt. Die erste Regelbewertung muss ausgehend vom Tag des Übergangs von Besitz/​Nutzen und Lasten bzw. der Fertigstellung des Bauvorhabens innerhalb von drei Monaten erfolgen.

3. Außerplanmäßige Nachbewertungen

Der Wert der Immobilien ist stets erneut zu ermitteln und anzusetzen, wenn nach Auffassung der Gesellschaft der zuletzt ermittelte Wert auf Grund von Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren nicht mehr sachgerecht ist; die Gesellschaft hat ihre Entscheidung und die Gründe dafür nachvollziehbar zu dokumentieren.

Mögliche signifikante Bewertungsfaktoren können beispielsweise sein:

* Umwelt
Einflüsse aus Umweltkatastrophen wie z. B. Hochwasser, Brände, Vulkanausbrüche, Wirbelstürme, Erdbeben und Erdrutsche

* Grund und Boden
Nach Erwerb bekannt gewordene

Verunreinigung von Grund und Boden durch Grundwasserverschmutzungen bedingt durch chemische Rückstände

Einlagerungen von unterirdischen Tanks und toxischen Reststoffen sowie Kampfmittel

Reststoffentsorgungen von Schlick, Klärschlamm, Farben, Lacken und Ölen

Gefahrenabfälle von giftigen Substanzen, asbesthaltige Materialien sowie radioaktive Strahlung

* Rechtliche Gegebenheiten

Rechtsverlust aufgrund von Enteignung nach § 95 Abs. 1 S. 1 BauGB

Abschluss/​Verlängerung/​Beendigung von Mietverträgen

Insolvenzen von Mietern

* Sonstiges

Schäden am Objekt/​außerordentliche Investitionen

Veränderung des Marktumfelds, z. B. Rendite- und Mietentwicklung

4. Grundstücke im Zustand der Bebauung

Bei im Bau befindlichen Objekten ist während der Bauphase grundsätzlich auch ein Verkehrs- /​Marktwert zu ermitteln. Bauleistungen werden, soweit sie bei der Bewertung der Immobilien nicht erfasst wurden, grundsätzlich zu Buchwerten angesetzt. Die Herstellungskosten werden grundsätzlich während der gesamten Bauphase angesetzt (d.h. bei größeren Bauprojekten teilweise 24 Monate und länger) und gehen erst nach Fertigstellung auf den gutachterlichen Verkehrswert über.

II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Bevor die Gesellschaft eine Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft erwirbt, ist der Wert der Immobilien-Gesellschaft von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Handelsgesetzbuchs („HGB“) zu ermitteln. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften werden bei Erwerb und danach nicht länger als drei Monate mit dem Kaufpreis angesetzt. Anschließend werden der Bewertung monatliche Vermögensaufstellungen der Immobilien-Gesellschaft zugrunde gelegt. Spätestens alle drei Monate wird der Wert der Beteiligung auf Grundlage der aktuellsten Vermögensaufstellung von einem Abschlussprüfer im Sinne des § 319 Handelsgesetzbuch ermittelt. Der ermittelte Wert wird anschließend von der Gesellschaft auf Basis der Vermögensaufstellungen bis zum nächsten Wertermittlungstermin fortgeschrieben. Die Bewertung von Vermögen und Schulden des Sondervermögens und der Immobilien-Gesellschaft erfolgt grundsätzlich nach denselben Bewertungsverfahren. Treten bei einer Beteiligung Änderungen wesentlicher Bewertungsfaktoren ein, die durch eine Fortschreibung nicht erfasst werden können, wird die Neubewertung ggf. zeitlich vorgezogen.

Die im Jahresabschluss oder in der Vermögensaufstellung der Immobilien-Gesellschaft ausgewiesenen Immobilien sind mit dem Wert anzusetzen, der entsprechend § 249 Abs. 1 KAGB von den Bewertern festgestellt wurde.

Die Ausführungen im Abschnitt Ankaufs- und Regelbewertung gelten entsprechend für die Bewertung von Immobilien, die im Rahmen einer Beteiligung an einer Immobilien-Gesellschaft gehalten werden.

Für die Vermögensgegenstände und Schulden der Immobilien-Gesellschaft sind in entsprechender Anwendung von § 10 Abs. 5 KARBV die Erkenntnisse nicht zu berücksichtigen, die nach dem Stichtag der Vermögensaufstellung der Immobilien-Gesellschaft bekannt werden. Diese Erkenntnisse werden in der Vermögensaufstellung des auf das Bekanntwerden folgenden Monats berücksichtigt.

Der Wert der Immobilien-Gesellschaft ergibt sich durch Summierung der bewerteten Einzelpositionen der Vermögensaufstellung. Er ist entsprechend der Höhe der Beteiligung unter Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Faktoren in das Sondervermögen einzustellen.

Bei der Bewertung von Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften beachtet die Gesellschaft darüber hinaus insbesondere § 31 KARBV.

Die Gesellschaft hat nach Erhalt der Unternehmensbewertung eine unverzügliche Prüfung auf Vollständigkeit und Richtigkeit sowie auf Plausibilität durchzuführen. Soweit der Gesellschaft unrichtige bzw. unvollständige Angaben in der Unternehmensbewertung auffallen, hat sie dies dem Abschlussprüfer unverzüglich mitzuteilen. Der Unternehmensbewerter hat in diesem Fall seine Wertansätze unverzüglich nochmals zu überprüfen und schriftlich mitzuteilen, ob er an seiner Unternehmensbewertung festhält oder ob sich Änderungen ergeben. In letzterem Fall hat der Unternehmensbewerter der Gesellschaft unverzüglich eine aktualisierte Unternehmensbewertung einzureichen.

III. Liquiditätsanlagen, Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

1. Bankguthaben

Bankguthaben werden grundsätzlich zu ihrem Nennwert zuzüglich zugeflossener Zinsen bewertet.

2. Wertpapiere, Investmentanteile und Geldmarktpapiere

2.1 An einer Börse zugelassene /​ in organisiertem Markt gehandelte Vermögensgegenstände

Vermögensgegenstände, die zum Handel an Börsen zugelassen sind oder in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind, sowie Bezugsrechte für das Sondervermögen werden zum letzten verfügbaren, handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet.

2.2 Nicht an Börsen oder in organisierten Märkten gehandelte Vermögensgegenstände oder Vermögensgegenstände ohne handelbaren Kurs

Vermögensgegenstände, die weder zum Handel an Börsen zugelassen sind noch in einem anderen organisierten Markt zugelassen oder in diesen einbezogen sind oder für die kein handelbarer Kurs verfügbar ist, werden zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist.

2.3 Investmentanteile

Investmentanteile werden grundsätzlich mit ihrem letzten festgestellten Rücknahmepreis angesetzt oder zum letzten verfügbaren handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet. Stehen diese Werte nicht zur Verfügung, werden Investmentanteile zu dem aktuellen Verkehrswert bewertet, der bei sorgfältiger Einschätzung nach geeigneten Bewertungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten angemessen ist.

2.4 Geldmarktinstrumente

Für die Bewertung von Geldmarktinstrumenten, die nicht an der Börse oder in einem organisierten Markt gehandelt werden (z. B. nicht notierte Anleihen, Commercial Papers und Einlagenzertifikate), werden die für vergleichbare Geldmarktinstrumente vereinbarten Preise und gegebenenfalls die Kurswerte von Geldmarktinstrumenten vergleichbarer Aussteller mit entsprechender Laufzeit und Verzinsung, erforderlichenfalls mit einem Abschlag zum Ausgleich der geringeren Veräußerbarkeit, herangezogen.

3. Derivate

Die zu einem Sondervermögen gehörenden Optionsrechte und die Verbindlichkeiten aus einem Dritten eingeräumten Optionsrechten, die zum Handel an einer Börse zugelassen oder in einen anderen organisierten Markt einbezogen sind, werden zu dem jeweils letzten verfügbaren handelbaren Kurs, der eine verlässliche Bewertung gewährleistet, bewertet.

Das gleiche gilt für Forderungen und Verbindlichkeiten aus für Rechnung des Sondervermögens erworbenen und verkauften Terminkontrakten. Die zu Lasten des Sondervermögens geleisteten Einschüsse werden unter Einbeziehung der am Börsentag festgestellten Bewertungsgewinne und Bewertungsverluste im Wert des Sondervermögens berücksichtigt.

4. Wertpapier-Darlehen

Für die Rückerstattungsansprüche aus Wertpapier-Darlehensgeschäften ist der jeweilige Kurswert der als Darlehen übertragenen Wertpapiere maßgebend.

5. Wertpapier-Pensionsgeschäfte

Werden Wertpapiere für Rechnung des Sondervermögens in Pension gegeben, so sind diese weiterhin bei der Bewertung zu berücksichtigen. Daneben ist der im Rahmen des Pensionsgeschäftes für Rechnung des Sondervermögens empfangene Betrag im Rahmen der liquiden Mittel (Bankguthaben) auszuweisen. Darüber hinaus ist bei der Bewertung eine Verbindlichkeit aus Pensionsgeschäften in Höhe der Rückzahlungsverpflichtungen auszuweisen.

Werden für Rechnung des Sondervermögens Wertpapiere in Pension genommen, so sind diese bei der Bewertung nicht zu berücksichtigen. Aufgrund der vom Sondervermögen geleisteten Zahlung ist bei der Bewertung eine Forderung an den Pensionsgeber in Höhe der Rückzahlungsansprüche zu berücksichtigen.

6. Forderungen

Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung, Forderungen an Immobilien-Gesellschaften, Zinsansprüche und andere Forderungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Die Werthaltigkeit von Forderungen wird regelmäßig überprüft. Dem Ausfallrisiko wird in Form von Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen Rechnung getragen.

7. Anschaffungsnebenkosten

Nebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie oder Beteiligung für das Sondervermögen anfallen, werden über die voraussichtliche Haltedauer der Immobilie, längstens jedoch über zehn Jahre in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Sie mindern das Fondskapital und werden nicht in der Ertrags- und Aufwandsrechnung berücksichtigt. Wird die Immobilie innerhalb der Abschreibungsfrist gemäß Satz 1wieder veräußert, sind die Anschaffungsnebenkosten in voller Höhe abzuschreiben.

Anschaffungsnebenkosten werden auch bei Transaktionen aktiviert, bei denen der Verkäufer oder ein Dritter die Immobilie in eigener Verantwortung und auf eigenes Risiko fertig stellt und das Sondervermögen insofern keine typischen Bauherrenrisiken trägt.

Um einen Gleichlauf zwischen direkten und indirekten Immobilienerwerben herzustellen, soll hinsichtlich der Aktivierung und Abschreibung von Anschaffungsnebenkosten im Rahmen der investmentrechtlichen Vermögensaufstellungen von Immobilien-Gesellschaften in der Regel so verfahren werden, wie es für die Fondsebene gesetzlich vorgegeben ist (Begründung zu § 10 KARBV).

Bei direkt gehaltenen Immobilien und Beteiligungen fließen die zur Abschreibung verbleibenden Anschaffungsnebenkosten rechnerisch in die Vermögensaufstellung und damit in das Fondsvermögen ein.

Die noch nicht abgeschriebenen Anschaffungsnebenkosten verbleiben rechnerisch in der Immobilien-Gesellschaft, in der sie angefallen sind. Dann werden sie bei der Bewertung der Beteiligung an dieser Immobilien-Gesellschaft berücksichtigt. Sie stellen dann keinen gesonderten Posten in der Vermögensaufstellung des Fonds dar.

Im Einzelnen richtet sich die Behandlung von Anschaffungsnebenkosten nach § 30 Abs. 2 Nummer 1 KARBV.

8. Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Rückzahlungsbetrag anzusetzen. Zu den wesentlichen Verbindlichkeiten gehören von Dritten aufgenommene Darlehen, Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben und Verbindlichkeiten der Grundstücksbewirtschaftung.

9. Rückstellungen

9.1 Ansatz und Bewertung von Rückstellungen

Der Ansatz und die Bewertung der Rückstellungen erfolgt nach vernünftiger wirtschaftlicher Beurteilung. Dabei berücksichtigt die Gesellschaft z.B. folgende Rückstellungen:

Rückstellung für Instandhaltungsmaßnahmen

Rückstellungen für inländische und ausländische Ertragsteuern

Rückstellungen für passive latente Steuern

Rückstellungen sind grundsätzlich nicht abzuzinsen. Sie sind aufzulösen, wenn der Rückstellungsgrund entfallen ist.

Rückstellungen können auch im Rahmen von geplanten Maßnahmen/​Budgetierungen (z.B. für Instandhaltungsmaßnahmen, Verwaltungskosten, Rechtsstreitigkeiten und in Anspruch genommene Dienstleistungen) gebildet werden.

9.2 Besonderheiten bei der Ermittlung von Rückstellungen für passive latente Steuern

Bei Immobilien sind Rückstellungen für die Steuern zu berücksichtigen, die der Staat, in dem die Immobilie liegt, bei einem Veräußerungsgewinn voraussichtlich erhebt. Der potenzielle Veräußerungsgewinn ergibt sich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen den Anschaffungskosten bzw. dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie und dem steuerlichen Buchwert nach dem jeweiligen Steuerrecht des Staates. Veräußerungsnebenkosten, die üblicherweise anfallen, können berücksichtigt werden. Steuerminderungsmöglichkeiten nach dem Steuerrecht des Staates, in dem die Immobilie belegen ist, sind auf Grund vorliegender, steuerlich verrechenbarer Verluste bis zur Höhe der Steuerbelastung auf den Veräußerungsgewinn zu berücksichtigen. Insofern besteht eine Verrechnungspflicht für steuerlich verrechenbare Verlustvorträge. Sofern die Verluste die passiven latenten Steuern übersteigen, ist kein darüberhinausgehender Wertansatz möglich. Dies gilt grundsätzlich auch bei durch Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien. Falls jedoch von einer Veräußerung der Immobilien-Gesellschaft einschließlich der Immobilie ausgegangen wird, erfolgt bei der Bewertung der Beteiligung ggf. ein Abschlag für latente Steuerlasten. Für die Gesellschaft besteht ein Wahlrecht, die passiven latenten Steuern auf Ebene der Immobilien-Gesellschaft oder auf Ebene des Immobilien-Sondervermögens zu bilden.

Die weiteren Einzelheiten der Behandlung von Rückstellungen nach § 30 Abs. 2 Nummer 2 KARBV werden von der Gesellschaft berücksichtigt.

10. Zusammengesetzte Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten

Aus verschiedenen Bestandteilen bestehende Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten sind jeweils anteilig nach den vorgenannten Regelungen zu bewerten. Weitere Einzelheiten der Bewertung ergeben sich aus der KARBV.

11. Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung

Bei Ansatz und Bewertung der sonstigen Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen beachtet die Gesellschaft den Grundsatz der intertemporalen Anlegergerechtigkeit. Die Anwendung dieses Grundsatzes soll die Gleichbehandlung der Anleger unabhängig von deren Ein- bzw. Austrittszeitpunkt sicherstellen. Die Gesellschaft wird in diesem Zusammenhang deshalb z. B. die Bildung von Rückstellungen von latenten Steuern und die lineare Abschreibung von Anschaffungsnebenkosten vorsehen.

Die Gesellschaft wendet die formellen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung an, soweit sich aus dem KAGB, der KARBV und der Verordnung (EU) Nr. 231/​2013 nichts anderes ergibt. Insbesondere wendet sie den Grundsatz der periodengerechten Erfolgsermittlung an. Danach werden Aufwendungen und Erträge grundsätzlich über die Zuführung zu den Verbindlichkeiten bzw. Forderungen periodengerecht abgegrenzt und im Rechnungswesen des Sondervermögens im Geschäftsjahr der wirtschaftlichen Verursachung und unabhängig von den Zeitpunkten der entsprechenden Zahlung erfasst. Erfolgsabgrenzungen erfolgen dabei für wesentliche Aufwendungen und Erträge, wie z.B.

Mieterträge aus Liegenschaften,

Zinserträge aus Liquiditätsanlagen und Gesellschafterdarlehen,

Zinsaufwendungen aus Darlehensaufnahmen und erhaltenen Erbbaurechten,

Aufwendungen für Ertragsteuern,

Aufwendungen für Fonds- und Verwahrstellengebühren.

Im Sinne der intertemporalen Anlegergerechtigkeit können z.B. die vorgenannten Sachverhalte auch über Budgets abgebildet werden. Für die nicht in Anspruch genommenen Beträge des abgegrenzten Budgets kann dann eine Rückstellung gebildet werden.

Die Gesellschaft beachtet den Grundsatz der Bewertungsstetigkeit. Danach werden die auf den vorhergehenden Jahresabschluss angewandten Bewertungsmethoden beibehalten.

Überdies wendet die Gesellschaft grundsätzlich den Grundsatz der Einzelbewertung an, wonach alle Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen unabhängig voneinander zu bewerten sind; es erfolgt keine Verrechnung von Vermögensgegenständen und Schulden und keine Bildung von Bewertungseinheiten. Gleichartige Vermögensgegenstände der Liquiditätsanlage, wie z.B. Wertpapiere, dürfen zu einer Gruppe zusammengefasst und mit dem gewogenen Durchschnittswert angesetzt werden.

12. Eskalationsmaßnahmen zur Beseitigung von Differenzen bei sonstigen Vermögensgegenständen, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Sonstige Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen unterliegen einer täglichen Plausibilitätskontrolle durch die Abteilung Accounting. Im Falle von Unplausibilitäten erfolgt unverzüglich eine Aufklärung in Abstimmung mit den jeweiligen Fachabteilungen, gegebenenfalls unter Hinzuziehung der Verwahrstelle.

IV. Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen

Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände, Verbindlichkeiten und Rückstellungen werden zu dem unter Zugrundelegung des Mittags-Fixings der Refinitiv Germany GmbH um 13:30 Uhr ermittelten Devisenkurs der Währung des Vortages in Euro umgerechnet.

Sofern an dem Vortag kein Mittags-Fixingum 13:30 Uhr der Refinitiv Germany GmbH erfolgt sein sollte, wird der Devisenkurs der Währung des zuletzt erfolgten Mittags-Fixings um 13:30 Uhr der Refinitiv Germany GmbH zugrunde gelegt.

V. Berechnung des Nettoinventarwerts je Anteil

Der Wert des Sondervermögens und der Nettoinventarwert je Anteil werden von der Gesellschaft unter Kontrolle der Verwahrstelle bei jeder Möglichkeit zur Ausgabe und Rücknahme von Anteilen ermittelt.

Der Wert des Sondervermögens ist auf Grund der jeweiligen Verkehrswerte der zu ihm gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich der aufgenommenen Kredite und sonstigen Verbindlichkeiten zu ermitteln.

Der Nettoinventarwert je Anteil (Anteilwert) wird mit zwei Nachkommastellen ausgewiesen.

Ausgabe- und Rücknahmepreise werden kaufmännisch auf zwei Nachkommastellen gerundet.

Einzelheiten zur Behandlung von Fehlern bei der Anteilpreisermittlung unter Beteiligung der Verwahrstelle sind intern geregelt.

IV. Angaben zur Transparenz sowie zur Gesamtkostenquote

Gesamtkostenquote 0,54 %
Erfolgsabhängige Vergütung 0,00 %
Transaktionsabhängige Vergütung 0,01 %
Transaktionskosten 10.202,02 EUR

Die Gesamtkostenquote zeigt die Summe der Kosten und Gebühren als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens innerhalb des Berichtszeitraums.

Die Gesamtkosten beinhalten die Vergütung der Fondsverwaltung, die Verwahrstellenvergütung, die Kosten externer Bewerter sowie sonstige Aufwendungen gemäß § 11 Abs. 7 BAB (mit Ausnahme von Transaktionskosten).

Im Berichtszeitraum ist keine erfolgsabhängige Vergütung angefallen.

Die transaktionsabhängige Vergütung stellt die Summe der Ankauf- und Verkaufsgebühren gem. § 11 Abs. 2, 3 und 4 BAB als Prozentsatz zum durchschnittlichen Fondsvermögen innerhalb des Berichtszeitraums dar. Die Quote ist über die Lebensdauer des Fonds stark schwankend und lässt deshalb keine Rückschlüsse auf die Performance des Fonds zu.

Im Berichtszeitraum sind transaktionsabhängige Vergütungen in Höhe von 10.202,02 EUR angefallen.

Angaben zu den Kosten gemäß § 101 Abs. 2 Nr. 2., 3. und 4. KAGB

Der Kapitalverwaltungsgesellschaft fließen keine Rückvergütungen bezüglich der aus dem Sondervermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen zu.

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährt aus der an sie gezahlten Verwaltungsvergütung an Vermittler, z. B. Kreditinstitute, derzeit keine Vermittlungsentgelte als so genannte Vermittlungserfolgsprovisionen .

Im Geschäftsjahr wurden keine Vergütungen, die dem Sondervermögen von der Kapitalverwaltungsgesellschaft selbst, einer anderen Kapitalverwaltungsgesellschaft oder einer Gesellschaft, mit der die Kapitalverwaltungsgesellschaft durch eine wesentliche unmittelbare oder mittelbare Beteiligung verbunden ist oder einer EU-Verwaltungsgesellschaft oder ausländischen AIF-Verwaltungsgesellschaft als Verwaltungsvergütung für die im Sondervermögen gehaltenen Anteile berechnet.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind keine Ausgabeaufschläge und Rücknahmeabschläge im Sinne von § 101 Abs. 2 Nr. 4. KAGB angefallen.

Wesentliche sonstige Erträge und Aufwendungen

Die sonstigen Erträge betragen 12 TEUR. Diese resultieren aus der Objektbewirtschaftung.

Die sonstigen Aufwendungen in Höhe von 90 TEUR sind die dem Sondervermögen gemäß § 11 Abs. 7 BAB belastbaren Kosten. Sie enthalten im Wesentlichen die Kosten der externen Bewerter in Höhe von 77 TEUR sowie allgemeine Rechts- und Steuerberatungskosten in Höhe von 7 TEUR.

V. Angaben zur Mitarbeitervergütung gem. § 101 Abs. 3 KAGB

I.

Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr der KVG gezahlten Vergütungen
gem. § 101 Abs. 3 Nr. 1 KAGB
EUR
Summe der im abgelaufenen Geschäftsjahr der KVG gezahlten Mitarbeitervergütungen 11.559.683,34
Davon feste Vergütung 8.345.701,10 EUR
Davon variable Vergütungen 3.213.982,24 EUR
Zahl der Mitarbeiter im abgelaufenen Geschäftsjahr (31.12.2022) 96
Vom Sondervermögen gezahlte Carried Interests 0,00 EUR

II.

Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr der KVG gezahlten Vergütung an Risktaker
gem. § 101 Abs. 3 Nr. 2 KAGB
Summe der im abgelaufenen Geschäftsjahr der KVG gezahlten Mitarbeitervergü-
tungen an Mitarbeiter, deren Tätigkeit sich im Wesentlichen auf das Risikoprofil des
Sondervermögens ausgewirkt hat.
5.831.478,97 EUR
Davon an Führungskräfte 4.070.105,40 EUR
Davon an übrige Mitarbeiter 1.761.373,57 EUR

III. Vergütungssystem der Kapitalverwaltungsgesellschaft

Die Catella Real Estate AG hat geeignete Verfahren und Systeme etabliert, um den gesetzlichen Anforderungen an die Vergütung der Geschäftsleitung, der sogenannten Risikoträger sowie der anderen Mitarbeiter zu entsprechen.

Die Gesamtvergütung der Mitarbeiter setzt sich aus einem Jahresfestgehalt und einer zusätzlichen variablen Vergütung zusammen. Beide Bestandteile stehen zueinander in einem Verhältnis, das sich positiv auf die Motivation und Mitarbeiterbindung auswirkt. Die feste Vergütung der Mitarbeiter ist in der Höhe so festgesetzt, dass die Bestreitung des Lebensunterhaltes sichergestellt ist und marktübliche Fixgehälter bezahlt werden. Variable Vergütung wird in Form von Bonuszahlungen einmal jährlich gezahlt. Eine garantierte variable Vergütung wird (außer in Einzelfällen im Eintrittsjahr) nicht gewährt. Die variable Vergütung orientiert sich am Geschäftserfolg der Gesellschaft sowie an der persönlichen Leistung des Mitarbeiters (anhand der quantitativen und qualitativen Zielerreichung sowie der Verhaltenskompetenz). Die Ziele werden für jedes Jahr festgelegt und nach Ablauf des Geschäftsjahres wird die Zielerreichung in einem Mitarbeiter-Gespräch überprüft.

Auf Grundlage der Größe, ihrer internen Organisation und der Art, dem Umfang und der Komplexität ihrer Geschäfte verfolgt die Catella Real Estate AG einen verhältnismäßigen Ansatz zur Einhaltung der Vergütungsgrundsätze.

Die jeweils identifizierten investmentspezifischen Nachhaltigkeitsrisiken werden im Rahmen des internen Kontrollsystems beobachtet und gesteuert. Die Vergütungspolitik unterstützt dabei ein solides und wirksames Risikomanagement auch in Bezug auf Nachhaltigkeitsrisiken dadurch, dass übermäßige Risikobereitschaft im Rahmen der Investitionsprozesse nicht gefördert werden.

Die Gesellschaft hat einen Vergütungsausschuss eingerichtet. Die jährliche Überprüfung des Vergütungssystems durch den Vergütungsausschuss hat ergeben, dass die Grundsätze der Vergütungsrichtlinie und aufsichtsrechtlichen Vorgaben an Vergütungssysteme von Kapitalverwaltungsgesellschaften eingehalten wurden und das Vergütungssystem angemessen ausgestaltet ist. Es konnten keine Unregelmäßigkeiten festgestellt werden. Es gab keine wesentlichen Änderungen an der festgelegten Vergütungspolitik im abgelaufenen Geschäftsjahr.

VI. Angaben zu wesentlichen Änderungen gem. § 101 Abs. 3 KAGB

Wesentliche Änderungen der gemäß § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB zur Verfügung zu stellenden Informationen im Geschäftsjahr. n.a.

VII. Zusätzliche Informationen

Prozentualer Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände
gem. § 300 Abs. 1 Nr.1 KAGB

Der prozentuale Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände, für die besondere Regelungen gelten, liegt bei 0,0 %.

Angaben zu neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement gem. § 300 Abs. 1 Nr. 2 KAGB

Im abgelaufenen Berichtszeitraum wurden keine neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement für das Sondervermögen getroffen.

Angaben zum Risikoprofil gem. § 300 Abs. 1 Nr. 3 KAGB

Das Sondervermögen wird mit der Risikoausrichtung Core+ verwaltet und verfolgt eine renditeorientierte Anlagepolitik. Das Risikomanagementsystem für das Sondervermögen umfasst die fortlaufende Erfassung, Messung, Steuerung und Überwachung der wesentlichen Risiken. Wesentliche Risiken, denen das Sondervermögen ausgesetzt ist, sind Adressausfallrisiken, Zinsänderungsrisiken, Liquiditätsrisiken, Marktpreisrisiken sowie operationelle Risiken. Aufgrund der strategischen Ausrichtung des Sondervermögens auf Immobilieninvestments in Bayern ergeben sich zudem insbesondere auch Konzentrationsrisiken. Zur Steuerung der Risiken ist ein dem Risikoprofil des Sondervermögens adäquates Limitsystem eingerichtet, das laufend überwacht wird.

Ein Verfahren zur Früherkennung von Risiken wird vorgehalten.

Risikoprofil 1 Core +

Angaben zur Änderung des maximalen Umfangs des Leverage gem. § 300 Abs. 2 Nr. 1 KAGB

Im Berichtsjahr wurde der für das Sondervermögen eingesetzte maximale Umfang des Leverage nicht geändert.

Leverage-Umfang nach Bruttomethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß 2,99
Tatsächlicher Leverage-Umfang nach Bruttomethode 1,35
Leverage-Umfang nach Commitmentmethode bezüglich ursprünglich festgelegtem Höchstmaß 2,99
Tatsächlicher Leverage-Umfang nach Commitmentmethode 1,43
Entspricht der INREV-Stilklassifizierung „Core“ gemäß Appendix 5.1 der INREV Guidelines vom November 2008 mit Update im Oktober 2012, wobei unter einem „Core+-Fonds“ ein „Core-Fonds“ mit einer Renditeerwartung am oberen Ende der Zielrendite eines „Core-Fonds“ zu verstehen ist.

Angaben gemäß Artikel 7 Taxonomieverordnung

Die diesem Finanzprodukt zugrunde liegenden Investitionen berücksichtigen nicht die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten.

Die Gesellschaft berücksichtigt bei der Verwaltung des Sondervermögens nicht die wichtigsten nachteiligen Auswirkungen von Investitionsentscheidungen auf Nachhaltigkeitsfaktoren gemäß Artikel 7 der Offenlegungsverordnung.

 

 

München, 18. April 2024

Catella Real Estate AG

 

Andreas Wesner Dr. Bernd Thalmeier
Vorstandssprecher Vorstand

Übersicht Vermietung

Vermietungsinformation

Jahresmietertrag 1 Büro/​ Health-Care Handel/​ Gastronomie Hotel Industrie (Lager, Hallen) Wohnen Freizeit/​Bildung KfZ Andere
direkt gehalten
Deutschland 60,3 16,2 10,2 0,5 7,9 0,8 4,0 0,1
Gesamt direkt gehalten 60,3 16,2 10,2 0,5 7,9 0,8 4,0 0,1
Gesamt direkt und indirekt 60,3 16,2 10,2 0,5 7,9 0,8 4,0 0,1
Leerstand 2 Büro/​ Health-Care Handel/​ Gastronomie Hotel Industrie (Lager, Hallen) Wohnen Freizeit/​Bildung KfZ Andere Vermietungsquote
direkt gehalten
Deutschland 4,2 0,0 0,0 0,1 0,2 0,0 0,5 0,0 95,0
Gesamt direkt gehalten 4,2 0,0 0,0 0,1 0,2 0,0 0,5 0,0 95,0
Gesamt direkt und indirekt 4,2 0,0 0,0 0,1 0,2 0,0 0,5 0,0 95,0
1 Berechnung der Jahresmieterträge auf Basis der Nettosollmieten.
2 Berechnung der Leerstände und Vermietungsquote auf Basis der Bruttosollmieten bis 29.02.2024.

Vermietungsinformation

Restlaufzeit der Mietverträge in % 1 unbefristet 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034+
direkt gehalten
Deutschland 7,9 12,2 12,8 4,5 6,5 30,1 8,8 1,5 4,5 0,0 0,0 11,1
Gesamt direkt gehalten 7,9 12,2 12,8 4,5 6,5 30,1 8,8 1,5 4,5 0,0 0,0 11,1
Gesamt direkt und indirekt 7,9 12,2 12,8 4,5 6,5 30,1 8,8 1,5 4,5 0,0 0,0 11,1
1 Mietverträge mit einer festen Laufzeit werden detailliert im jeweiligen Jahr und Verträge ohne feste Laufzeit aggregiert in der Spalte „unbefristet“ dargestellt.

Gremien

Kapitalverwaltungsgesellschaft

Catella Real Estate AG

Alter Hof 5

80331 München

Telefon +49-89-189 16 65-0

Telefax +49-89-189 16 65-466

Handelsregister: Amtsgericht München

Handelsregisternummer: HRB 169 051

Gründung

18.01.2007

Gezeichnetes und eingezahltes Kapital

am 31.12.2022

2.500 TEUR

Haftendes Eigenkapital

am 31.12.2022

7.759 TEUR

Aufsichtsrat

Timo Nurminen

Aufsichtsratsvorsitzender

Catella Asset Management Oy, Finnland

Head of Property Investment Management

Christoffer Abramson

Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender

Catella AB (publ), Schweden

Chief Executive Officer (CEO)

Bernd Schöffel

München

Wirtschaftsprüfer/​Steuerberater

Peter Scherkamp

Scherkamp GmbH, München

Selbstständiger Unternehmensberater

Johanna Bjärnemyr

Catella AB (publ), Schweden

Head of Group Legal

Vorstand

Dr. Bernd Thalmeier

Andreas Wesner

Gesellschafter

Catella Property Fund Management AB, Stockholm/​Schweden (84,4 %)

Catella AB (publ) Stockholm/​Schweden (10,1 %)

Fastighetsaktiebolaget Bremia, Kalmar/​Schweden (5,5 %)

Verwahrstelle

CACEIS Bank S.A., Germany Branch

Lilienthalallee 36

80939 München

CACEIS Bank S.A., Montrouge Cedex:

Gezeichnetes Kapital

am 31.12.2022

1.280.677 TEUR

Haftendes Eigenkapital

am 31.12.2022

2.403.312 TEUR

Abschlussprüfer

KPMG AG

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Klingelhöferstraße 18

10785 Berlin

Externe Bewerter und Ankaufsbewerter

a) Externe Bewerter

Florian Lehn
Dipl.-Ing. (FH)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Michael Post
Dipl.-Betriebswirt (FH)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

b) Ankaufsbewerter

Florian Dietrich – bis 31.12.2023
Dipl.-Ing.
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Dr. Martin Töllner
Dipl.-Ing., Architekt
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Thorsten Schräder
Dipl.-Kfm., Dipl.-Sachverständiger (DIA)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Timo Bill
Dipl.-Wirtsch.-Ing. (FH), MBA
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Reinhard Möller
Dipl.-Sachverständiger (DIA)
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Carsten Troff
Dipl.-Volkswirt
DIAZert – Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung mit dem Schwerpunkt Investment nach DIN EN ISO/​IEC 17024

Anlageausschuss

Nico Pohlmann
Catella Real Estate AG

Thomas Ledertheil
Bayerische Landesstiftung

Dr. Christian Haslbeck
Bayerische Forschungsstiftung

Objektfotos Bernd Perlbach

DE, München, Nymphenburger Straße 168

Seiten: Titelbild

Objektfotos Bernd Perlbach/​CREAG

DE, Immobilienverzeichnis

Seiten: S. 18

Objektfotos Bernd Perlbach

DE, München, Nymphenburger Straße 168

Seiten: S. 51

Catella Real Estate AG

Sitz in München

Vorstand:

Dr. Bernd Thalmeier

Andreas Wesner

Aufsichtsrat:

Timo Nurminen

Christoffer Abramson

Bernd Schöffel

Peter Scherkamp

Johanna Bjärnemyr

www.catella.com/​immobilienfonds

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